2020的地产行业，究竟会发生哪些变化？地产人和房企又该如何应对？
最近，明源君和一些业内人士进行了一些讨论，得出7条共识和一些应对办法，明源君下面分享给大家。
行业全年销售将减少7%-10%
疫情影响地产行业的发展，同时也影响潜在购房客户的收入。
因为开工节奏的变化，以及部分购房者延迟购房，行业全年销售将减少7%--10%。
应对：
不同的房企，以及不同区域的项目，应该采用不同的应对之策。
对于一线和强二线项目来说，销售节奏需要变化，但销售总目标维持不变。
因为根据调查，在热点城市，虽然有13%的客户会取消购房，但有11%的客户因为长期宅家有了新的购房需求，加上3%左右的资金避险购房，总的购房需求其实是不变的。只不过，另有18%的客户可能会延迟半年到一年购房。房企在一二线的项目，需要根据这个变化，调整开盘节奏，多分几期开盘。
对于弱二线和三线城市项目来说，要对自己的项目品质作出准确判断。
因为7%--10%销售的减少，很大一部分会落到这些城市。这些城市里，品质在全市后20%的那些项目，如果不能打时间差或价格差，很有可能在激烈竞争中滞销。
上下半年销售比例将为3：7左右
因为疫情，很多地方，上半年销售只占全年销售的3成，下半年占全年销售的7成。
当然，有些地方也可能是3.5：6.5。总之，下半年的销售占大头。
应对：
这种情况下，房企的供货节奏要进行调整。
复工之后，盲目抢工不一定是对的，如果建好卖不出去，等待越久，资金成本反而越高。
这个时候，一定要搞清楚市场，特别是不同城市之间的区别，以销定产。
同时，因为下半年的销售比上半年多很多，在资金、人力的分配上，都要有所思考，避免上半年大幅度裁人，下半年人又不够了，资源跟不上需求，白白丧失机会。
同一城市群内，
客户将可以打通共享
国务院日前发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出：
“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。”
另一份文件《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中则提到：
“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得强行要求其转让上述权益或将此作为落户前置条件”。
这两条是什么意思？也就是说：
1、同一城市群内，社保等年限够了，能在甲城市入户，也就能在乙城市入户。
2、之前因为农村有土地、分红等各种利益，纠结是否在城市入户的，不用担心转户口会丧失既得利益了。
应对：
上述政策完全落地，估计需要一点时间，但一旦落地，就是新需求产生之日。举例来说：
1、同一城市群，甲、乙两城市都限购，一个客户在甲城市工作，却只买得起乙城市的房子。如果是过去，该客户按照正常操作，很难在乙城市入户买房，以后却可以了。满足这一条件的人将是一批新的客户。
2、之前有些客户有买房的钱，但因为老家有土地和分红，不想转户口没有买房指标。以后，他们就会毫不犹豫地转户口获得买房名额。
房企需要做的，就是从区域集团层面，把不同城市公司的潜在客户打通，去甲城市公司的项目咨询过但买不起的客户，可能是乙城市公司的购房者。
刚需客户提前升级为改善
之前很多刚需客户，大部分时间在外工作，回家就是睡觉，连饭都很少做，并没有“满负荷”使用过自己家的房子。
疫情期间，在自家房子里呆了1个月乃至2个月之后，他们体验越来越深刻细致。房子的各种缺点被放大且有了感性认识，各种功能缺失的硬伤也不再是可以忍受的。
这个从刚需升级到改善的，客户教育的过程，之前几年都未必能完成。
这些客户中，之前租房今年第一次买房的客户，很多也直接升级为改善了。
应对：
所有的项目，能升级的都要尽量升级。对于原刚需项目来说，核心是做出各种功能来。举例来说，今年很多房企做出了1.5卫、2.5卫，将卫生间扩大，使之可以被分为两个小卫生间，从而让有的房间可以升级为套房，就是一种很好的尝试。
再比如，在客厅里规划一个孩子的游戏区或家长的临时办公区，并不一定要扩大客厅面积，在设置长宽比和装修时，做一些思考就可以。
区域深耕房企还有一波行情
之前，史上最严的箱体式调控，消灭了全国性的周期风险。区域深耕房企布局单一这个弱点的风险，降低到了史上最低。
而随着拿地、产品越来越精细化，真正用心的区域深耕房企，凭借自己对城市的了解、对客户的了解，和对地方政府的熟悉，占据了优势。
建业去年破千亿，宁夏中房、彰泰等企业跨越性发展，都足以说明这种变化。
2020年，疫情之下，因为前面提到的行业全年销售将减少7%--10%的原因，非热点城市的风险扩大了，不接地气的项目可能会滞销，而避险的最好方式，就是和区域深耕房企合作。
应对：
区域深耕房企应该抓住这轮机会，多和地产巨头合作，发挥自己优势的同时，把自己的短板逐渐补齐。
而巨头进入已有地方龙头的区域，建议先从合作开始，摸清市场。
产业运营能力更容易变现了
之前提到的两份国家级文件中，还有这样的条文：
“修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责，将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权，授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。”
“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。”
这两段的意思是：
1、之前有些建设用地，必须要国务院批，现在下放到省里批了。
2、工业用地不但可以买，也可以租，还可以作价入股。不同产业用地可以合理转换。
应对：
疫情之后，各地方政府都希望加速经济发展，产业、工业、商业将是发展重点，批地权的下放，和出让方式的多样化，让经济发展的需求平添动力。
早期，有一些房企借产业拿地，实际还是想修住宅。可近几年，很多发达地区的地方政府把这条路堵上了。相信以后，想挂羊头卖狗肉还是不行。
但是，真正有产业运营能力的企业，以后拿地的模式可以是多种多样的，甚至可以吸纳地方政府部门为自己的股东，从而减轻买地的压力。只要有运营能力，就一定有机会发展，从而把自己的运营能力变现。
有人会失业，
独当一面的人才薪酬将大幅增加
因为行业总盘子会有小幅缩减，所以会有少部分人失业。
但另一方面，各家房企的发展，特别是巨头的发展，都进入了新阶段。
巨头在2000亿之后，其实已经变成了5-8个小集团，每个小集团总裁干的活，都相当于一家地产百强房企总裁干的。而50强只要加速扩张，就会需要新的城市总。
目前来说，能针对灰犀牛和黑天鹅及时做出变化的，优秀的集团总、区域总、城市总，实际都是稀缺的。
应对：
千军易得，一将难求，房企如果对未来有信心，即使眼下有一些压力，也不能裁掉好的高级人才，甚至应该乘这个机会挖人。
而地产人，不要因为行业的小幅震荡而对未来失去信心。长周期来看，地产行业总体会很稳，只要你是最优秀最努力的那一部分地产人，你就一定能获得想要的成功。（作者：明源地产研究院 天风）
